Chi phí là một trong những đặc điểm chính của đối tượng của một giao dịch luật dân sự. Triệu chứng của nó là gì? Giá trị được phân loại như thế nào? Vì mục đích gì trong kinh doanh hay trong kinh doanh bất động sản, các chỉ số liên quan được tính toán và bằng phương pháp nào?
Chi phí và định giá là gì
Trước khi nghiên cứu các loại giá trị và căn cứ kèm theo để phân loại, chúng tôi sẽ xác định những gì nó đại diện. Có rất nhiều tiêu chí cho phép cô đưa ra một mô tả rõ ràng giữa thế giới và các nhà kinh tế Nga. Trong số phổ biến nhất là: chi phí là số tiền được đặt làm điều kiện giao dịch trong quá trình tương tác giữa các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự tại thời điểm ước tính chuyển quyền sở hữu hoặc các cơ chế khác để sử dụng đối tượng. Đổi lại, khái niệm định giá của người nổi tiếng được liên kết với một cơ chế xác định số tiền trong câu hỏi.
Các khía cạnh của đánh giá
Các đối tượng đánh giá có thể là bất động sản, dịch vụ, giao thông, vật dụng gia đình, sở hữu trí tuệ - mọi thứ được pháp luật dân sự quy định là một chủ đề khả thi cho các giao dịch liên quan đến cá nhân và pháp nhân. Thủ tục liên quan đến việc xác định giá trị tiền tệ, chuyển giao từ một chủ thể của quan hệ pháp lý sang một đối tượng khác là cơ sở để chuyển giao quyền tài sản, được thực hiện bằng các phương thức được cả hai bên thừa nhận. Họ cũng có thể được cung cấp bởi các bên thứ ba, nhưng phải tuân theo thỏa thuận với những người tham gia chính trong giao dịch.
Những loại này hoặc các loại giá trị khác của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ có thể được xác định, tùy thuộc vào bản chất của mối quan hệ pháp lý, theo yêu cầu của các bên hoặc theo yêu cầu của pháp luật. Vì vậy, ví dụ, trong các giao dịch bất động sản, việc sử dụng dịch vụ của thẩm định viên trong nhiều trường hợp là bắt buộc để đăng ký quyền sở hữu.
Phương pháp đánh giá
Đánh giá, cũng như, ví dụ, xác định loại giá trị, có thể được thực hiện trong khuôn khổ của các phương pháp khác nhau. Trong thực tiễn kinh doanh của Nga, có ba cái chính: có lợi nhuận, so sánh và tốn kém. Hãy xem xét bản chất của họ.
Mô hình thu nhập liên quan đến việc sử dụng các phương pháp dựa trên tính toán doanh thu ước tính từ việc sử dụng có thể đối tượng định giá của chủ sở hữu mới - ví dụ: cho thuê. Mô hình so sánh liên quan đến việc nghiên cứu các số liệu mô tả các loại giá trị tài sản của một số đối tượng, với các chỉ số của các đối tượng khác rất giống nhau về các đặc điểm cơ bản. Ví dụ, một thẩm định viên, xác định chỉ số tiền tệ phù hợp cho một căn hộ, theo quy định, kiểm tra các đề nghị hiện có trong thị trường bất động sản. Trong khuôn khổ của mô hình chi phí, các chi phí có thể được tính toán là cần thiết về mặt duy trì đối tượng trong điều kiện chức năng phù hợp. Nếu, giả sử, một người mua máy kéo, thì chuyên gia đánh giá được anh ta thuê, khi xác định chi phí của loại vận tải này, hãy tính đến các chi phí tiềm năng liên quan đến việc sửa chữa thiết bị.
Kết quả chi phí
Ngay khi các loại giá trị tài sản được phân tích và đánh giá tương ứng được đưa ra, kết quả của nó có thể được sử dụng như một hướng dẫn để xác định giá cuối cùng của giao dịch. Hoặc cho các mục đích khác - ví dụ, khi ký kết hợp đồng bảo hiểm, cho vay, bán cổ phần, v.v. Chúng ta hãy xem xét loại giá trị nào được phân biệt trong đánh giá các đối tượng khác nhau của các chuyên gia Nga. Và cũng như thế nào thông tin có liên quan có thể được sử dụng trong thực tế.
Phân loại chi phí
Những loại giá trị của đối tượng này hoặc đối tượng đánh giá được phân biệt bởi các chuyên gia hiện đại? Có rất nhiều tiêu chí phân loại. Hãy xem xét một trong những mô hình phổ biến giữa các nhà kinh tế Nga.
Nó chứa, đặc biệt, giá trị thị trường. Đây là giá, giá trị được cố định tại thời điểm định giá của đối tượng, với điều kiện là nó được cho là được bán trong một phân khúc cạnh tranh. Đó là, điều kiện tiên quyết để xác định giá trị chính xác là sự sẵn có của thông tin công khai về các nguyên tắc định giá của hàng hóa, sự vắng mặt của các yếu tố bên ngoài (quy định) quan trọng ảnh hưởng đến giá cả.
Có một giá trị đầu tư trong mô hình đang được xem xét. Các chỉ số của nó được xác định để cung cấp thông tin cho những người quan tâm đầu tư vào một đối tượng nhất định. Trong một số trường hợp, giá trị đầu tư có thể trùng với giá trị thị trường. Nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng. Đôi khi, cùng lúc với khoản đầu tư, giá trị còn lại của đối tượng cũng được tính toán. Giá trị của nó thể hiện số tiền có thể có của doanh thu có thể dựa trên thực tế bán lại đối tượng của giao dịch.
Có một giá trị địa chính. Mục đích của việc thành lập là ghi lại đối tượng trong một đăng ký nhà nước hoặc ngành nhất định với việc sử dụng thông tin tiếp theo bởi các tuyên bố liên quan. Theo quy định, trong trường hợp này chúng ta đang nói về việc tính thuế. Giá trị địa chính thường thấp hơn thị trường, nếu chúng ta nói về bất động sản, hoặc xấp xỉ bằng nó.
Cũng có một thứ như giá trị bảo hiểm. Nó liên quan đến việc tính toán số tiền thanh toán theo hợp đồng bảo hiểm. Trong một số trường hợp, chi phí thay thế của một đối tượng cũng được tính toán đồng thời với nó. Điều này xảy ra, ví dụ, nếu thỏa thuận tương ứng với công ty bảo hiểm không ngụ ý bồi thường bằng tiền, mà là đưa đối tượng về trạng thái chức năng ban đầu khi bị hư hỏng hoặc thất bại.
Do đó, chúng tôi đã kiểm tra 4 loại giá trị phổ biến nhất trong trường kinh tế Nga, cũng như một số bổ sung cho chúng. Danh sách này, tất nhiên, không đầy đủ. Có các loại giá trị thị trường tư nhân, cũng như đầu tư, hoặc địa chính, liên quan đến các đặc điểm của các đối tượng khác nhau, như là một tùy chọn, tình trạng pháp lý. Bây giờ chúng ta chuyển sang nghiên cứu về bản chất của các đối tượng mà tham số tương ứng được tính theo khía cạnh có ý nghĩa thực tiễn.
Định giá doanh nghiệp
Tất nhiên, có rất nhiều loại đối tượng cụ thể liên quan đến giá trị nào được xác định. Trong số những điều thường gặp nhất trong thực tiễn kinh doanh của Nga là kinh doanh và bất động sản. Trong trường hợp đầu tiên, toàn bộ tài sản, nguyên tắc quản lý và hoạt động tạo ra lợi nhuận của các công ty được đánh giá. Trước khi nghiên cứu các loại giá trị của doanh nghiệp, sẽ rất hữu ích để xác định các mục tiêu đối đầu với đối tượng đánh giá tương ứng.
Tại sao xác định các thông số chi phí cho một doanh nghiệp? Lựa chọn đầu tiên ở đây là triển vọng bán doanh nghiệp. Chủ sở hữu của công ty có thể quyết định làm một việc khác, nhưng trước khi có lợi để chuyển dòng điện vào tay của chủ sở hữu khác. Ngoài ra, một đánh giá kinh doanh có thể được thực hiện để cải thiện chất lượng quản lý công ty, xác định những thiếu sót có thể có trong hệ thống quản lý. Một lựa chọn khác là thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư nếu không có đủ vốn lưu động, hoặc công ty đã đặt ra nhiệm vụ mở rộng thị trường, do đó cần phải có thêm vốn. Định giá doanh nghiệp có thể được thực hiện khi đăng ký vay - theo quy định, đây là nguyên tắc để đưa ra quyết định cấp ngân hàng cho vay.
Giá trị định giá doanh nghiệp
Những loại giá trị có liên quan đến việc định giá doanh nghiệp? Những nguyên tắc thường được sử dụng ở đây? Các loại giá trị chính được áp dụng để định giá doanh nghiệp là thị trường và đầu tư. Theo một số chuyên gia, xem xét khả năng mua một doanh nghiệp, nên để đối tác tập trung vào hướng thứ hai trong phân tích các triển vọng liên quan. Vì giá thị trường trực tuyến điển hình cho một doanh nghiệp là một chỉ số không phải lúc nào cũng nói rõ về tiềm năng phát triển của doanh nghiệp. Nhưng nếu chúng ta đang nói về việc xác định chính xác, thì có thể dựa trên các nguyên tắc chính để tính toán các con số cần thiết:
- bằng cách so sánh các chỉ số có sẵn với các chỉ số đặc trưng của những người tham gia thị trường khác;
- nghiên cứu về lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp;
- về tầm nhìn chủ quan của các chuyên gia đưa ra đánh giá;
- nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài.
Nếu chúng ta đang nói về việc xác định giá trị đầu tư của một doanh nghiệp, thì các nguyên tắc tương tự có thể được áp dụng, nhưng ngoài ra chúng cũng được phép sử dụng một số doanh nghiệp khác:
- mô hình hóa hành vi của các thực thể tham gia vào doanh nghiệp (ảnh hưởng của các yếu tố);
- tính toán lợi nhuận (tăng giá trị thị trường theo thời gian).
Các chỉ số cụ thể về giá trị có thể đáp ứng người mua tiềm năng của một doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư, tùy thuộc vào quy mô ước tính của các khoản đầu tư vào doanh nghiệp và triển vọng thu nhập từ đầu tư của họ là gì. Trong nhiều trường hợp, khoản đầu tư có thể có nguồn gốc tín dụng. Giá trị của lợi nhuận có thể không chỉ khác 0, mà còn đảm bảo thanh toán lãi cho ngân hàng. Các hướng dẫn bổ sung trong việc ra quyết định của nhà đầu tư, không tính các chỉ số phản ánh thị trường và giá trị đầu tư của một doanh nghiệp, có thể bao gồm:
- tính bền vững ước tính của doanh nghiệp (khả năng tạo thu nhập trong một thời gian dài);
- mối tương quan của thời gian hoàn vốn với các doanh nghiệp cạnh tranh (có thể mang lại lợi nhuận cao hơn cho nhà đầu tư đầu tư vào một công ty khác và cho người mua để có được nó);
- mức độ tin cậy giữa các đối tác.
Những tiêu chí này có thể rất chủ quan. Do đó, trong thực tế kinh doanh, thị trường và giá trị đầu tư của một doanh nghiệp là những thông số quan trọng, nhưng không phải lúc nào cũng là những thông số chính.
Một yếu tố khác có thể là chi phí của các loại công việc liên quan đến việc đánh giá doanh nghiệp để đầu tư hoặc mua hàng có thể. Nếu nghiên cứu về doanh nghiệp có thể đi kèm với các khoản đầu tư đáng kể không ngụ ý lợi nhuận thực sự (ví dụ: liên hệ với các chuyên gia bên ngoài, kiểm toán viên và nhà phân tích), thì có khả năng nhà đầu tư hoặc người mua tiềm năng của doanh nghiệp không muốn giao dịch với một công ty cụ thể.
Định giá tài sản
Sẽ rất hữu ích khi nghiên cứu các loại giá trị tài sản là gì, cũng như cách tiếp cận nào đang được thực hiện trong việc đánh giá nó. Nhưng trước đây - như trong trường hợp kinh doanh - chúng tôi xác định các mục tiêu được theo đuổi bởi những người tham gia giao dịch dân sự thuộc loại tương ứng. Sự cần thiết phải nghiên cứu các loại giá trị tài sản, cũng như chuyển sang các dịch vụ của thẩm định viên, phát sinh trong các trường hợp chính sau đây:
- có một giao dịch bán căn hộ, văn phòng, tòa nhà hoặc mặt bằng khác;
- tài sản có giá trị của công ty;
- quy mô của cơ sở thuế được xác định theo thuế tài sản.
Tất nhiên, trong thực tế có thể có nhiều lý do để định giá bất động sản. Ví dụ, trong một số trường hợp, việc xác định các loại chi phí ước tính ngoài các thủ tục cơ bản trở nên cần thiết. Hoặc - như một tùy chọn - để đánh giá bất động sản nhằm chuyển giao cho nhu cầu của nhà nước.
Giá trị định giá tài sản
Chúng tôi đã lưu ý ở trên rằng các loại giá trị doanh nghiệp chính là thị trường và đầu tư. Đối với bất động sản, các thông số tương tự có thể được điều tra, nhưng theo quy định, ngoài ra còn có một số khác. Cụ thể, giá trị địa chính và bảo hiểm của đối tượng. Trong một số trường hợp, thanh lý cũng được xác định. Chúng tôi đã xem xét các tính năng xác định giá trị thị trường và đầu tư ở trên. Trong trường hợp bất động sản, các nguyên tắc và phương pháp chung trong hình thức của chúng thường tương tự như các nguyên tắc được sử dụng để đánh giá một doanh nghiệp. Chúng chỉ tham gia khi chúng thích nghi hơn với các chi tiết cụ thể của thị trường tương ứng: Cuộc thi cạnh tranh, được thay thế bằng điều kiện của điều kiện (mức độ sửa chữa, vật liệu hoàn thiện và chất lượng của nó, v.v.)
Bây giờ chúng ta hãy xem xét cách tính toán các số liệu cho các giá trị địa chính, bảo hiểm và thanh lý được thực hiện. Tất cả đều có một số chi tiết cụ thể. Mỗi loại giá trị xác định từ danh sách được đặc trưng bởi các tính năng trong khía cạnh của các phương pháp định giá. Hãy xem xét chúng.
Khi nói đến giá trị địa chính của bất động sản, thẩm định viên làm cơ sở cho các phương pháp được phản ánh trong các nguồn lập pháp có liên quan, khuyến nghị của Bộ Tài chính và các bộ phận khác chịu trách nhiệm sử dụng thông tin thực tế về nhà ở. Trong một số trường hợp, các tiêu chí cụ thể để xác định giá trị thị trường của một đối tượng cũng có thể được sử dụng. Tài liệu kỹ thuật khác nhau có thể được nghiên cứu.
Nếu nhiệm vụ là xác định giá trị bảo hiểm của bất động sản, thì trong trường hợp này, theo quy định, thẩm định viên được hướng dẫn chủ yếu bằng phương pháp thị trường, nhưng được điều chỉnh cho nội dung thực tế của giao dịch mua bán. Ví dụ, nếu một người mua một căn hộ bằng thế chấp, thì chỉ có thể đưa số tiền vay vào giá trị bảo hiểm. Và trong trường hợp này, cơ sở thích hợp để tính toán số tiền theo hợp đồng với các công ty bảo hiểm có thể thấp hơn nếu giá trị thị trường của căn hộ được lấy ở dạng nguyên chất.
Thế chấp là một ví dụ về phân khúc thị trường trong đó giá trị còn lại của một đối tượng có thể thực sự có ý nghĩa đối với các đối tượng của giao dịch luật dân sự. Ví dụ, nếu một cá nhân hoặc tổ chức không thể đáp ứng các điều kiện để trả tiền vay, ngân hàng có thể sẽ quyết định bán tài sản được cầm cố. Ngay cả trước khi ký một giao dịch cho vay, một tổ chức tài chính có thể sẽ muốn phân tích triển vọng cho thành phần thanh lý của dự án.
Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý rằng một số chuyên gia cho rằng việc sử dụng thuật ngữ "giá trị còn lại" liên quan đến giao dịch bất động sản khi tương tác với ngân hàng là bất hợp pháp. Thực tế là, theo mặc định, một thỏa thuận thế chấp không ngụ ý chuyển nhượng căn hộ bắt buộc thành quyền sở hữu của ngân hàng - đó chỉ là một biện pháp bảo đảm cho khoản vay. Mặc dù ở dạng thuần túy, giá trị thanh lý ngụ ý tính giá mà chủ sở hữu của một đối tượng (ví dụ: một doanh nghiệp) sẽ có thể bán tài sản của mình (giả sử, do doanh nghiệp phá sản). Do đó, sử dụng thuật ngữ trong câu hỏi liên quan đến bất động sản nên được sử dụng một cách thận trọng.
